Mbi 52% e stokut të kredisë në Shqipëri është e lidhur direkt me pasuritë e paluajtshme

Agjencia ndërkombëtare e vlerësimit Moody’s ka përmirësuar perspektivën e vlerësimit sovran të Shqipërisë nga “e qëndrueshme” në “pozitive” (duke konfirmuar notën “Ba3”), por ky zhvillim pozitiv vjen me një paralajmërim të fortë: rritja e shpejtë e çmimeve të banesave dhe ekspozimi i lartë i sektorit bankar ndaj tregut të pasurive të paluajtshme po kthehen në një nga rreziqet më kritike për stabilitetin financiar të vendit. Sipas vlerësimit të ekspertëve, një korrigjim i mundshëm dhe i papritur i çmimeve të pronave mund të cenojë rëndë cilësinë e portofolit të bankave dhe të tronditë ekonominë në rast të një goditjeje të jashtme.
Në pamje të parë, treguesit makroekonomikë të Shqipërisë dëshmojnë një trajektorë pozitive. Moody’s pret që borxhi publik të ulet nga 52.9% e PBB-së në fund të vitit 2025 në 50.2% në vitin 2027, ndërsa deficiti i llogarisë korrente pritet të mbetet pranë nivelit të ulët prej 1% në periudhën 2026–2027. Rritja ekonomike parashikohet të jetë solide, përkatësisht 3.6% në vitin 2026 dhe 3.5% në vitin 2027. Megjithatë, ky stabilitet fiskal rrezikohet seriozisht nga varësia e madhe e sistemit financiar ndaj sektorit të ndërtimit dhe pronave.

Ekspozimi i sistemit bankar kalon 5 miliardë euro

Shkalla e ekspozimit të sistemit bankar shqiptar ndaj tregut të pronave është tashmë alarmante. Sipas të dhënave zyrtare të Bankës së Shqipërisë, deri në fund të majit 2026, ekspozimi i përgjithshëm i bankave ndaj pasurive të paluajtshme arriti në mbi 5 miliardë euro (477 miliardë lekë). Kjo shifër përfaqëson një rritje prej 12.5% brenda një viti dhe më shumë se një dyfishim në krahasim me fillimin e vitit 2020.
Në fund të vitit 2025, kreditë për blerje banesash nga individët zinin 26.8% të portofolit total të kredisë, ndërsa huatë për pasuri të paluajtshme të bizneseve përbënin 24.3%. Së bashku, këto dy kategori përbëjnë rreth 52% të stokut total të kredisë në Shqipëri. Ky përqendrim i lartë do të thotë se gjysma e aktivitetit kreditues të vendit është e lidhur drejtpërdrejt me ecurinë e një sektori të vetëm.
Edhe Fondi Monetar Ndërkombëtar (FMN) ka tërhequr vëmendjen më herët për këtë mbinxehje, duke theksuar se në tremujorin e tretë të vitit 2025, kreditë e lidhura me pasuritë e paluajtshme përbënin rreth 20% të aktiveve totale të sistemit bankar. Në këtë kuadër, Banka e Shqipërisë ka filluar të ndërmarrë masa makroprudenciale, duke vendosur kufizime për kreditë e reja bazuar në raportin mes kredisë dhe vlerës së pronës (LTV), si dhe raportin mes këstit dhe të ardhurave të huamarrësit (DSTI).

Analiza e Alb.Markets

Vlerësimi i Moody’s dhe i FMN-së zbulon një paradoks të madh në ekonominë shqiptare: rritja ekonomike dhe stabiliteti fiskal aktualisht po mbështeten mbi një sektor që mbart rreziqe të larta sistemike. Ndërtimi dhe pasuritë e paluajtshme kanë qenë motori kryesor i rritjes në vitet e fundit, por kjo rritje e shpejtë ka krijuar një flluskë potenciale që kërcënon të gjithë sistemin financiar.
Nga njëra anë, mbështetësit e ecurisë aktuale të tregut argumentojnë se kërkesa e lartë, e nxitur edhe nga blerësit e huaj dhe diaspora, si dhe masat e fundit makroprudenciale të Bankës së Shqipërisë, ofrojnë një rrjet sigurie që parandalon një krizë të stilit të vitit 2008. Sipas këtij këndvështrimi, rregullimet e reja do të amortizojnë goditjet dhe do të sigurojnë një rënie të butë (soft landing) në rast korrigjimi.
Në periudhën 2007–2008, kur shpërtheu kriza financiare e udhëhequr nga tregu i pasurive të patundshme (hipotekat subprime), afro 73% deri në 75% e të gjithë kredisë bankare dhe huave të konsumatorëve/bizneseve në SHBA kishte lidhje të drejtpërdrejtë ose të tëudrejtë me pasuritë e patundshme (real estate).

Më konkretisht, portofoli i kredisë ndahej në këto elemente kryesore:

Hipotekat rezidenciale (Housing Loans): Përbënin peshën kryesore, ku huatë për shtëpi individuale arrinin në mbi 60% të totalit të borxhit të familjeve amerikane.

Hipotekat komerciale (Commercial Real Estate): Përbënin rreth 10% - 13% shtesë të portofolit të kredisë bankare për ndërtesa zyrash, qendra tregtare dhe objekte industriale.

Titujt e siguruar me hipotekë (MBS - Mortgage-Backed Securities): Përveç kredisë direkte, një pjesë mjaft e madhe e sistemit financiar (edhe jashtë bankave tradicionale) ishte e ekspozuar përmes derivateve dhe letrave me me vlerë të lidhura direkt me këto kredi hipotekore.

Kjo përqendrim masiv i kredisë mbi sektorin e pasurive të patundshme bëri që rënia e çmimeve të shtëpive dhe falimentimi i huamarrësve subprime të transmetohej menjëherë në të gjithë sistemin bankar dhe financiar global.
Megjithatë, Alb.Markets vlerëson se këto masa mund të jenë të pamjaftueshme nëse përballemi me një goditje të fortë të jashtme ose me një rënie të papritur të flukseve të kapitalit që hyjnë në sektorin e ndërtimit. Kur 52% e portofolit të kredive është e lidhur me pronat, çdo rënie e ndjeshme e çmimeve do të zhvlerësonte kolateralin bankar, duke detyruar bankat të rrisin provizionet dhe të shtrëngojnë kushtet e kreditimit. Kjo do të krijonte një efekt domino: më pak kredi për ekonominë e thjeshtë, rënie të konsumit dhe ngadalësim të menjëhershëm të rritjes ekonomike.
Prandaj, paralajmërimi i Moody’s nuk duhet anashkaluar nën petkun e euforisë së përmirësimit të perspektivës. Nëse qeveria dhe autoritetet mbikëqyrëse nuk arrijnë të diversifikojnë burimet e rritjes ekonomike dhe të monitorojnë me rreptësi rreziqet në sektorin e pasurive të paluajtshme, tregu i pronave mund të shndërrohet nga një motor rritjeje në një kërcënim real për stabilitetin makroekonomik të vendit.