Kulmi i volumit dhe frenimi i rritjes reale
Sektori i ndërtimit në Shqipëri po kalon nga një fazë ekspansionit masiv drejt një ngadalësimi të dukshëm ciklik. Në vitin 2025, sektori qarkulloi një volum rekord prej 646 miliardë lekësh (rreth 6.6 miliardë euro), sipas të dhënave zyrtare të INSTAT-it, ku shpenzimet kapitale dhe mirëmbajtja publike nga Ministria e Financave kontribuuan në rreth një të tretën e kësaj vlere (210 miliardë lekë). Megjithatë, ky volum rekord përfaqëson kryesisht reflektimin e çmimeve më të larta nominale dhe jo një përshpejtim të aktivitetit real.
Përballë ritmeve prej 7-10% në vit gjatë periudhës 2021-2023, rritja reale e sektorit ra në 4% në vitin 2025, duke shënuar zgjerimin më të ulët që nga periudha e pandemisë. Kontributi i ndërtimit në rritjen e PBB-së zbriti në vetëm 0.5 pikë përqindje (nga 1.29 pikë përqindje që ishte në vitin 2021), ndërsa pesha e tij totale në ekonomi mbetet në nivelin 12.6%—larg nivelit prej 19% të arritur në periudhën 2001–2009.
[ATTRIBUTION: INSTAT / Banka e Shqipërisë]
Kontributi i aktivitetit të ndërtimit dhe i pasurive të paluajtshme në rritjen ekonomike të vendit ka rënë në dy vitet e fundit, duke sinjalizuar për tkurrje të rolit të tij në ekonominë reale.
Ndryshimi i dinamikës: Tirana ngadalësohet, bregdeti nxitet nga të huajt
Një nga zhvillimet më përcaktuese të tregut është divergjenca mes kryeqytetit dhe zonave bregdetare. Sipas Indeksit Fischer të Bankës së Shqipërisë, rritja vjetore e çmimeve të banesave në Tiranë pësoi një rënie drastike nga 32.6% në gjashtëmujorin e parë të vitit 2025 në vetëm 4.4% në gjashtëmujorin e dytë, duke mbetur thuajse i pandryshuar krahasuar me gjashtëmujorin e mëparshëm. Tirana ruan vendin e katërt në Europë për nga shtrenjtësia në raport me fuqinë blerëse (sipas Numbeo), por aftësia absorbuese e tregut lokal po arrin kufijtë e saj fiziko-financiarë.
Në krahun tjetër, bregdeti vijon të alimenthet nga kërkesa e jashtme. Investimet e huaja direkte (IHD) në pasuri të paluajtshme arritën nivelin rekord prej 571 milionë eurosh në vitin 2025, me një rritje prej 48% me bazë vjetore, duke përbërë mbi 34% të totalit të IHD-ve në vend. Ky interes ka orientuar zhvilluesit kryesorë drejt resorteve dhe vilave me kthim të shpejtë fitimi në Jug dhe Durrës.
Rialokimi i fuqisë te kompanitë e mëdha dhe presioni i SPAK-ut
Në renditjen e kompanive më të mëdha të ndërtimit, luhatjet e të ardhurave pasqyrojno fazat e përfundimit të projekteve inxhinierike dhe rezidenciale. Lideri i tregut, "Gener 2", raportoi një tkurrje prej 40% të të ardhurave në vitin 2025 (në 9.8 miliardë lekë), si pasojë e uljes së shitjeve të ndërtimit për të tretë, megjithëse ruajti pozicionin e primatit. Shoqëria "Shijaku" u ngjit në vendin e dytë me 8.7 miliardë lekë (+5.5%), e mbështetur nga zgjerimi i eksporteve të skrapit dhe importit të hekurit, ndërsa "Salillari" u rendit e treta me 7.6 miliardë lekë (-2.7%), duke kompensuar rënien në Shqipëri përmes aktivitetit në degën e Kosovës.
Në segmentin rezidencial, "BALFIN Construction" shënoi një rritje prej 40% (6.4 miliardë lekë), ndërsa "Nova Construction Group" arriti në 5 miliardë lekë (+4.7%). Megjithatë, faktori rregullator dhe ligjor po kthehet në një pengesë strukturore: në qershor 2026, hetimet e SPAK-ut goditën grupe të përfshira në pastrimin e parave në ndërtimin e kullave dhe resorteve luksoze, duke vendosur sekuestro mbi pasuri miliona eurosh. Kjo ndërhyrje, së bashku me bllokimet ligjore dhe konfliktet mes aksionerëve në projekte strategjike si Aeroporti i Vlorës (ku Ministria e Infrastrukturës nisi zgjidhjen e kontratës në gusht 2026), po heqin karburantin informal që ka ushqyer sektorin gjatë dekadës së fundit.
Rasti kundër ngadalësimit: Mbrojtja e ciklit të ndërtimit
Mbështetësit e tezës se ndërtimi do të vijojë zgjerimin argumentojnë se kërkesa strukturore mbetet e forte. Së pari, lezet e reja të miratuara nga Këshilli Kombëtar i Territorit (KKT) për fshatra turistikë në Jug dhe ndërtime shumëkatëshe në Golem e Tiranë pritet të konvertohen në punime aktive brenda dy viteve të ardhshme. Së dyti, konsumi i lëndëve të para si çimentoja shënoi rritje prej 12.4% në vitin 2025 (duke kapur 3 milionë tonë), çka tregon se kantiere fizike po mbajnë një ritëm të lartë pune. Për më tepër, lulëzimi i turizmit dhe zgjerimi i qiradhënies ditore (me mbi 27 mijë apartamente në platforma si Airbnb) krijojnë një kërkesë të vazhdueshme për rikonstruksione dhe furnizim me materiale hidrosanitare e elektrike.
Sidoqoftë, ky argument dështon të marrë parasysh se rritja e konsumit të materialeve është tregues prapavajtës (reflekton projektet e nisura vite më parë) dhe se lezet e reja po përballen me kosto më të larta financimi, mungesë të fuqisë punëtore dhe kujdes të shtuar bankar. Injectimi i kapitalit të huaj në bregdet nuk mund të zëvendësojë plotësisht ngopjen e tregut masiv rezidencial në Tiranë.
Analiza e Alb.Markets
Në vlerësimin e Alb.Markets, sektori shqiptar i ndërtimit po hyn zyrtarisht në një fazë konsolidimi dhe ngadalësimi të pashmangshëm. Stoli rekord prej 6.6 miliardë eurosh përfaqëson pikën më të lartë të një cikli të ushqyer nga inflacioni i çmimeve, investimet publike kapitale dhe prurjet e parave jo-formale. Me rënien e rritjes reale në 4% dhe frenimin e çmimeve në Tiranë, modeli i zhvillimit masiv pa infrastrukturë mbështetëse po shfaq kufizimet e veta.
Goditjet e fundit nga SPAK-u në mesin e vitit 2026 shënojno një kthesë institucionale që do të kufizojë më tej likuiditetin e paamortizuar në këtë treg. Ndërsa investimet e huaja në turizëm do të mbajnë gjallë segmentin elitar të bregdetit, sektori në tërësi nuk do të jetë më motori kryesor i rritjes ekonomike të Shqipërisë, duke kërkuar riorientim të kapitalit drejt sektorëve me vlerë më të lartë të shtuar.
Përfundimi i Alb.Markets
Sektori i ndërtimit ka prekur pikën e maturimit ciklik. Rritja e ardhshme do të jetë më e ngadalshme, më selektive dhe e fokusuar kryesisht në turizmin bregdetar, ndërsa segmenti rezidencial në Tiranë do të përballet me stagnim çmimesh dhe konsolidim të operatorëve.
