Çmimi median i apartamenteve në Tiranë bie me 3%, duke zbritur në 1,982 euro për metër katror

Tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë po përballet me një rënie të ndjeshme të kërkesës, e cila tashmë ka filluar të reflektohet edhe në çmimet e shitjes së apartamenteve. Ky zhvillim vjen si pasojë e dy faktorëve kryesorë: nga njëra anë, intensifikimi i hetimeve dhe sekuestrimeve të SPAK-ut ndaj parasë informale dhe, nga ana tjetër, zbatimi i procesit të rivlerësimit të pronave me taksë të reduktuar në 5%.

Sipas të dhënave të fundit nga indeksi Keydata Albania të "Çelësi Media Group", çmimi mesatar i apartamenteve në Tiranë ka shënuar një rënie prej 1.2% deri në qershor të vitit 2026, duke arritur në 2,116 euro/m². Edhe më e theksuar paraqitet rënia te çmimi median, i cili ra me 3% duke zbritur në 1,982 euro/m² nga 2,046 euro/m² që ishte në tremujorin e mëparshëm.

Pse po bie kërkesa dhe kush po tërhiqet?

Agjentët imobiliarë konfirmojnë se tregu po reagon me shpejtësi ndaj veprimeve të SPAK-ut. Hetimet dhe sekuestrimet e fundit të pronave të grupeve kriminale dhe zyrtarëve të administratës publike kanë frenuar qarkullimin e parasë informale. Kjo kategori blerësish, që historikisht ka mbështetur çmimet e larta në kryeqytet, po tregon kujdes ekstrem ose po tërhiqet tërësisht nga blerjet e reja.

Paralelisht, rënia e kërkesës po ndihet edhe te blerësit e thjeshtë për qëllime strehimi, por për arsye krejtësisht të ndryshme: papërballueshmëria financiare. Hendeku i madh midis pagave dhe çmimeve të pasurive të paluajtshme i ka bërë apartamentet të paarritshme për familjet e reja. Agjentët raportojnë se në treg ka një mungesë të madhe të ofertës për prona nën vlerën e 200 mijë eurove, çka bllokon hyrjen e blerësve realë në treg.

Efekti i rivlerësimit dhe "çmimet promocionale" në kulla

Përveç presionit nga hetimet e SPAK-ut, një rol të rëndësishëm në uljen e çmimeve ka luajtur edhe procesi i rivlerësimit të pronave me tatim të reduktuar në 5% (nga 15% që është norma e zakonshme), i cili nisi në shkurt të vitit 2026. Sipas drejtuesit të "Çelësi Media Group", Ylli Sula, ky reduktim u ka dhënë shitësve më shumë fleksibilitet për të negociuar ulje çmimesh prej rreth 3-4%, pasi kostoja e tyre fiskale është më e ulët.

Ky ngadalësim ka prekur edhe segmentin luksoz. Në disa prej kullave më të njohura të Tiranës, si "Tirana’s Rock", po ofrohen çmime promocionale që variojnë nga 3,700 deri në 3,800 euro për metër katror, ndërkohë që çmimet standarde për këto objekte zakonisht lëvizin midis 4,000 dhe 4,500 eurove për metër katror.

Analiza e Alb.Markets

Nga këndvështrimi i Alb.Markets, rënia e parë e çmimeve të apartamenteve në Tiranë shënon një kthesë psikologjike të rëndësishme, por nuk do të thotë ende se tregu po shkon drejt një kolapsi apo drejt një përballueshmërie reale për qytetarët. Ulja prej 1.2% deri në 3% është modeste në krahasim me rritjen galopante të viteve të fundit.

Megjithatë, ky trend tregon se tregu ka qenë jashtëzakonisht i varur nga paraja informale. Sapo SPAK-u filloi të sekuestronte pasuritë e paluajtshme me vlerë dhjetëra miliona euro, kërkesa spekulative ra menjëherë. Ky është një sinjal i qartë se çmimet e mëparshme nuk reflektonin fuqinë blerëse reale të ekonomisë shqiptare.

Nga ana tjetër, ekziston një argument i fortë se kjo rënie mund të jetë e përkohshme. Sapo të përfundojë afati i rivlerësimit me taksën e reduktuar 5%, kostoja fiskale e shitjes do të rritet sërish në 15%, gjë që mund të nxisë pronarët të mbajnë sërish çmime të larta ose të pezullojnë shitjet. Megjithatë, nëse SPAK-u vazhdon me të njëjtin ritëm të sekuestrimit të pronave të dyshimta, presioni rënës mbi segmentin luksoz do të jetë i pandalshëm, duke detyruar zhvilluesit të rishikojnë planet e tyre të biznesit.