Skandali i lejeve të ndërtimit: Sipërfaqja 6-mujore del 4 herë më e madhe se shifrat zyrtare

Zgjerimi i ndërtimit në Shqipëri po vazhdon me ritme shumë më të larta se ato që pasqyrohen në statistikat zyrtare të INSTAT, me Tiranën që mban peshën kryesore të zhvillimit. Në të njëjtën kohë, reforma e ardhshme e taksës së pronës — e parashikuar të zbatohet plotësisht deri në vitin 2029 bazuar në Kadastrën e re Fiskale — do të ndryshojë rrënjësisht koston e mbajtjes së pasurive të paluajtshme të pabanuara. Megjithatë, kjo reformë vështirë se do të shkaktojë një rënie të papritur apo krizë të çmimeve të shitjes. Në vend të kësaj, tregu përballet me një korrigjim të thellë në tregun e qirasë dhe një stagnim të zgjatur të çmimeve të shitjes për pronat periferike.

Sipas të dhënave të fundit zyrtare nga INSTAT, në tremujorin e dytë u miratuan 460 leje ndërtimi me një sipërfaqe prej 307,127 m², duke sjellë sipërfaqen e gjashtëmujorit të parë në rreth 684 mijë m². Por kjo shifër pasqyron vetëm lejet e lëshuara nga bashkitë. Që nga fillimi i vitit 2025, INSTAT nuk përfshin të dhënat e Këshillit Kombëtar të Territorit dhe Ujit (KKTU), i cili miraton lejet për projektet e mëdha, kullat mbi 6 kate dhe resortet bregdetare.

Pasqyra reale financiare zbulon një vëllim shumë më të madh. Gjatë gjashtëmujorit të parë të vitit 2026, të ardhurat nga taksa e ndikimit në infrastrukturë arritën në 18.3 miliardë lekë — një rritje prej 200% krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit 2025. Përafërsisht 68% e kësaj shume (12.5 miliardë lekë) u arkëtua vetëm nga Bashkia Tiranë. Pasi çmimet referuese për Tiranën nuk kanë ndryshuar që nga korriku i vitit 2023, kjo rritje shpjeguese buron tërësisht nga shtimi i sipërfaqes së ndërtimit. Bazuar në normën mesatare të arkëtimit për metër katror prej 7,200 lekësh, vlerësohet se në gjashtë muajt e parë janë miratuar rreth 2.5 milionë metra katrorë sipërfaqe ndërtimi — pothuajse katër herë më shumë se shifra e raportuar nga INSTAT.

Sfida e 80,000 apartamenteve bosh në kryeqytet

Kjo dinamikë e lartë e ofertës përkon me një stok ekzistues masiv të njësive të pabanuara. Të dhënat nga Censi i Popullsisë dhe Banesave 2023 i INSTAT tregojnë se në Qarkun e Tiranës gjenden rreth 85,457 banesa të lira (rreth 26.6% e stokut total), prej të cilave 40,000 deri në 52,800 apartamente ndodhen drejtpërdrejt brenda Bashkisë Tiranë. Në shkallë kombëtare, OECD vlerëson se 32.9% e banesave janë të pabanuara, duke e renditur Shqipërinë ndër vendet me shkallën më të lartë të pasurive të paluajtshme bosh.

Modeli aktual tatimor e ka lehtësuar mbajtjen e këtyre pronave pa asnjë kosto të ndjeshme, pasi ato taksohen me tarifa minimale bazuar në çmime të vjetruara reference.

Analiza e Alb.Markets

Tregu shqiptar i pasurive të paluajtshme mbështetet kryesisht në para në dorë (cash) dhe kapital të vetë-financuar, jo në kredi bankare apo sekuestrime të detyruara. Kjo bën që edhe me rritjen e taksës nga 100 € në 400 € në vit për një apartament 200,000 €, pronarët të mos detyrohen të bëjnë shitje me panik, por më parë do të zgjedhin ta nxjerrin pronën në qira për të mbuluar detyrimin e ri.

Reforma e taksës së pronës e vitit 2029 do të shërbejë si një mekanizëm efektiv për të frenuar spekulimet e mëtejshme dhe për të ulur koston e jetesës për qiramarrësit në Tiranë. Megjithatë, struktura e tregut shqiptar — e bazuar në para në dorë dhe pa presionin e kredive bankare — do të parandalojë një rënie masive të çmimeve të shitjes. Tregu po shkon drejt një segmentimi të qartë: stabilitet në qendër dhe stagnim në periferi.

Çfarë mund ta ndryshojë këtë vlerësim: Zbatimi i parakohshëm i Kadastrës Fiskale para vitit 2029. Një shtrëngim i fortë i rregulloreve bankare apo hetime mbi origjinën e kapitalit joformal në ndërtim. Rritje e papritur e normave të interesit për kreditë hipotekore që mund të prekë blerësit e rinj.