Pse obligacionet me mbi 6.2% po mposhtin kthimet neto nën 5% nga qiratë në Tiranë

Investimi në pasuritë e paluajtshme në Shqipëri po përballet me një realitet të ri financiar, ku perceptimet tradicionale mbi sigurinë dhe fitimin po sfidohen hapur. Sipas të dhënave më të fundit, blerja e një apartamenti me qëllim qiradhënien në Tiranë ofron aktualisht një kthim neto që zbret nën nivelin 5%. Ky zhvillim vjen në një kohë kur yield-et e obligacioneve qeveritare shqiptare pa rrezik ofrojnë kthime mbi 6%, duke e bërë tregun e qirave gjithnjë e më pak tërheqës për investitorët racionalë.

Sipas të dhënave të AirDNA për gjashtëmujorin e parë të vitit 2026, të ardhurat bruto mujore për një pronë të listuar në platformën Airbnb në Tiranë arritën mesatarisht në 765 euro (ose 9,180 euro në vit). Megjithatë, kjo rritje e nxitur nga turizmi nuk po ecën me të njëjtin hap me shtrenjtimin e shpejtë të çmimeve të shitjes. Të dhënat nga indeksi Keydata Albania tregojnë se çmimi mesatar i shitjes në kryeqytet ka arritur në 2,100 euro për metër katror në mesin e këtij viti. Për një apartament mesatar prej 80 m², kjo përkthehet në një kosto blerjeje prej rreth 168 mijë eurosh, pa llogaritur shpenzimet fillestare për mobilim.

Kostoja e fshehur e qiradhënies dhe koha e kthimit

Në pamje të parë, raporti midis të ardhurave bruto nga Airbnb dhe çmimit të blerjes sugjeron një kthim vjetor bruto prej rreth 5.5%. Megjithatë, kjo shifër është larg realitetit financiar që prek xhepin e investitorit. Kur futen në ekuacion kostot e mobilimit, mirëmbajtja e vazhdueshme, taksat mbi të ardhurat nga qiraja, tarifat e menaxhimit të pronës dhe amortizimi fizik i ndërtesës, kthimi neto pëson një rënie të ndjeshme nën pragun e 5%.

Kjo performancë e dobët zgjat kohën e rikuperimit të kapitalit të investuar. Koha minimale e kthimit bruto të investimit (ROI) në tregun e Tiranës tashmë llogaritet në rreth 19 vite, larg standardit optimal global prej 12 deri në 15 vitesh për pasuritë e paluajtshme me destinacion qiradhënien. Për më tepër, kjo llogaritje supozon një shkallë të lartë zëniesie gjatë gjithë vitit, çka mbart rreziqe të shtuara operacionale.

Alternativa pa rrezik: Obligacionet qeveritare në rritje

Përballë këtij kthimi modest dhe me rrezik të pronave, instrumentet e borxhit sovran të qeverisë shqiptare po shfaqin avantazhe të qarta konjukturore. Aktualisht, yield-i i obligacioneve 20-vjeçare të qeverisë shqiptare ka arritur në 6.5%, ndërsa ai i obligacioneve 15-vjeçare është 6.22%, me një tendencë të qartë rritëse.

Ky krahasim nxjerr në pah një anomali investimi: instrumentet financiare që cilësohen me rrezik praktikisht zero ofrojnë një normë kthimi më të lartë sesa investimi aktiv në pasuri të paluajtshme, i cili kërkon menaxhim, mirëmbajtje dhe përballet me rrezikun e likuiditetit.

Analiza e Alb.Markets

Në vlerësimin tonë, tregu i pasurive të paluajtshme në Tiranë po vuan nga një mbingarkesë e çmimeve të shitjes që nuk po gjen mbështetje proporcionale tek rritja e fuqisë paguese për qiratë afatgjata apo nga të ardhurat e paqëndrueshme sezonale të qirave ditore. Ndonëse turizmi ka krijuar një iluzion të kthimeve të larta përmes platformave si Airbnb, realiteti i shpenzimeve operative dhe taksave po gërryen fitimet neto të investitorëve individualë.

Nga perspektiva e alokimit të kapitalit, blerja e një apartamenti për qira me çmimet aktuale prej 2,100 euro/m² përfaqëson një vendim joracional financiar nëse krahasohet me yield-et e obligacioneve shtetërore mbi 6.2%. Ndërsa tregu i pronave mund të vazhdojë të tërheqë blerës që synojnë vetëm ruajtjen e kapitalit ose që operojnë jashtë kanaleve formale financiare, për investitorët e mirëfilltë, instrumentet e borxhit publik aktualisht ofrojnë një raport shumë më të favorshëm mes rrezikut dhe kthimit.

Argumenti kundërshtar: Rritja e mundshme e kapitalit

Një kundërargument i rëndësishëm ndaj këtij qëndrimi skeptik është rritja historike e vlerës së vetë pronës (capital appreciation). Investitorët në pasuri të paluajtshme shpesh pranojnë kthime më të ulëta vjetore nga qiraja nëse besojnë se vlera nominale e pronës do të vazhdojë të rritet me ritme dyshifrore në afatgjatë, duke tejkaluar inflacionin dhe normat e obligacioneve. Megjithatë, me çmimet e shitjes në Tiranë që tashmë kanë arritur nivele rekord dhe me sinjalet e para të ngadalësimit të kërkesës në disa zona, mbështetja ekskluzive te rritja e mëtejshme e çmimit të pronës mbart një rrezik të lartë spekulativ që nuk mund të injorohet.