Masat e Bankës së Shqipërisë ftohin kreditimin për shtëpi pas rekordit të vitit 2025

Tregu i pasurive të paluajtshme në Shqipëri po përballet me një kthesë të rëndësishme. Pas një viti rekord më 2025, ku kreditimi për shtëpi shënoi nivelet më të larta historike, gjysma e parë e vitit 2026 po dëshmon një ngadalësim të ndjeshëm. Ky ftohje e qëllimshme po diktohet kryesisht nga masat shtrënguese të Bankës së Shqipërisë, të cilat kanë vendosur tavanë striktë për huamarrjen, duke i detyruar bankat tregtare të tregohen shumë më selektive.

Sipas të dhënave të fundit zyrtare, për gjashtë muajt e parë të vitit 2026, sektori bankar dha gjithsej 34.9 miliardë lekë kredi për blerje banesash, duke shënuar një rënie prej 3.7% krahasuar me të njëjtën periudhë të vitit të kaluar. Ky ngadalësim vjen menjëherë pas vitit rekord 2025, ku kredia e re për shtëpi kishte arritur vlerën historike prej 64.4 miliardë lekësh (rreth 658 milionë euro), me një rritje vjetore prej 17.3%.

Rregullat e reja që po ftohin tregun

Për të kuptuar këtë kthesë, duhet parë efekti i rregulloreve të reja makroprudenciale që hynë në fuqi në korrik të vitit 2025. Banka e Shqipërisë vendosi kufizime të forta mbi dy tregues kryesorë: Raportin e Kredisë ndaj Vlerës (LTV) dhe Raporti i Shërbimit të Borxhit ndaj të Ardhurave (DSTI).

Aktualisht, për kreditë në monedhën vendase Lek, raporti LTV është kufizuar në 85% për shtëpinë e parë dhe 80% për shtëpinë e dytë. Për kreditë në valutë të huaj, ku rreziku i kursit të këmbimit është më i lartë, kufijtë janë edhe më shtrëngues: 75% për shtëpinë e parë dhe 70% për shtëpinë e dytë. Kjo do të thotë se blerësit duhet të financojnë një pjesë më të madhe të vlerës së pronës nga kursimet e tyre private.

Nga ana tjetër, treguesi DSTI (kësti i kredisë ndaj të ardhurave mujore) është kufizuar në 40% për shtëpinë e parë në Lek dhe deri në 30% për shtëpitë e dyta në valutë. Këto masa, të kombinuara me rritjen e shtesës kundërciklike të kapitalit për bankat (e cila arriti në 0.5% në dhjetor 2025), kanë bërë që bankat të frenojnë hovin e tyre huadhënës.

Analiza e Alb.Markets

Nga këndvështrimi i stabilitetit financiar, ndërhyrja e Bankës së Shqipërisë vjen në kohën e duhur për të parandaluar një flluskë të mundshme imobiliare. Gjatë vitit 2025, rreth 61% e pronave të shitura u financuan përmes kredisë bankare, gjë që tregon se bankat ishin karburanti kryesor që mbante ndezur motorin e rritjes së çmimeve të pasurive të paluajtshme.

Megjithatë, ky shtrëngim sjell me vete edhe risqe të konsiderueshme. Një argument i fortë kundër këtyre masave të rrepta është se ato mund të penalizojnë kryesisht familjet e thjeshta dhe blerësit e shtëpisë së parë, të cilët nuk kanë kapital të mjaftueshëm të vetin për të mbuluar diferencën e kërkuar nga rregullorja e re. Ndërkohë, blerësit me flukse të mëdha parash informale ose të jashtme do të vazhdojnë të blejnë pa pasur nevojë për financim bankar, duke mos ndikuar aq sa duhet në uljen e çmimeve të pronave në zonat elitare.

Sipas vlerësimit të Alb.Markets, ngadalësimi i kredisë me 3.7% në gjashtëmujorin e parë të vitit 2026 tregon se rregullorja po funksionon si një frenë emergjence. Megjithatë, bankat duhet të gjejnë një ekuilibër midis kujdesit ndaj mbinxehjes dhe ruajtjes së kanalit të kreditimit për ekonominë reale. Nëse ky ngadalësim kthehet në një bllokim të plotë, sektori i ndërtimit — i cili është një nga shtyllat kryesore të rritjes ekonomike në Shqipëri — mund të përballet me probleme të rënda likuiditeti.