Stanjacion në Tiranë: Rritja e çmimeve të banesave bie në 4.4% ndërsa taksat e infrastrukturës në kryeqytet kërcejnë me 362%

Tregu shqiptar i pasurive të paluajtshme po shfaq sinjale të qarta mbinxehjeje dhe po shkon me shpejtësi drejt një pike kthese. Pas një rritjeje galopante pesëvjeçare, ku çmimet në nivel kombëtar u rritën me rreth 120% dhe në Tiranë me gati 90%, ritmet e shtrenjtimit po frenojnë ndjeshëm. Sipas të dhënave të fundit nga Banka e Shqipërisë, tregu në kryeqytet ka shënuar një stanjacion pothuajse të plotë në gjysmën e dytë të vitit 2025, ndërsa një valë e re masive oferte po përgatitet të hyjë në treg.

Ky ngadalësim nuk është thjesht një luhatje e përkohshme, por fillimi i një cikli korrektues. Rritja e çmimeve vështirë se mund të mbështetet më te kërkesa e brendshme, për shkak të tendencave negative demografike, rënies së kthyeshmërisë nga qiratë afatshkurtra dhe shtrëngimit të pritshëm të kredisë bankare.

Frenimi i menjëhershëm i çmimeve në Tiranë

Indeksi Fischer i Bankës së Shqipërisë tregon se në gjashtëmujorin e dytë të vitit 2025, çmimi mesatar i banesave në shkallë vendi u rrit me 11.7% krahasuar me gjashtëmujorin e kaluar dhe me 28% me bazë vjetore. Megjithatë, kjo rritje është shumë më e ulët se niveli prej 41.7% i raportuar në gjysmën e parë të vitit 2025.

Në Tiranë, ngadalësimi është akoma më drastik. Indeksi i çmimeve për shitjet në kryeqytet mbeti i pandryshuar (0%) në krahasim me gjashtëmujorin e mëparshëm, ndërsa rritja vjetore ra në vetëm 4.4% – një rënie e fortë nga niveli prej 32.6% i regjistruar vetëm gjashtë muaj më parë. Rritja e përgjithshme e indeksit kombëtar po mbështetet pothuajse tërësisht nga zonat bregdetare, ku kërkesa e huaj mbetet e lartë.

Presioni i ofertës së re: Shifrat rekord të taksës së infrastrukturës

Ndërkohë që kërkesa dhe çmimet po stabilizohen, oferta e re po shënon rekorde historike. Të dhënat nga Ministria e Financave për gjashtëmujorin e parë të vitit 2026 zbulojnë se të ardhurat nga taksa e ndikimit në infrastrukturë për ndërtimet e reja arritën në 18.3 miliardë lekë. Kjo shifër është tri herë më e lartë se e njëjta periudhë e vitit të kaluar (+200%) dhe tejkalon të gjithë shumën e mbledhur gjatë vitit 2024.

Rreth 68% e këtyre të ardhurave (12.5 miliardë lekë) u regjistruan në Bashkinë e Tiranës, që përbën një rritje prej 362% krahasuar me gjashtëmujorin e parë të vitit 2025. Ky volum masiv i taksave të paguara paraprakisht sinjalizon një valë të jashtëzakonshme lejeve të reja të ndërtimit që do të përkthehen në mijëra metra katrorë të tjerë në treg gjatë viteve të ardhshme, duke krijuar një mbingopje të mundshme të ofertës.

Shtrëngimi i financimit dhe rreziqet e tjera

Në anën tjetër, burimet e financimit po bëhen më të shtrenjta dhe më pak të aksesueshme. Sipas agjentëve imobiliarë, rreth 61% e pronave të shitura janë blerë me kredi bankare. Megjithatë, ky kanal rrezikon të ngushtohet për dy arsye kryesore:

• Kujdesi i bankave tregtare: Disa banka kanë filluar të ndjekin një qasje më të kujdesshme, duke shtrënguar kriteret e huadhënies për prona, sidomos në Tiranë, për shkak të ekspozimit të lartë në këtë sektor.
• Masat rregullatore: Masat e ndërmarra nga Banka e Shqipërisë për administrimin e rrezikut dhe rritja e pritshme e normave të interesit do ta bëjnë kredidhënien më të shtrenjtë.

Po ashtu, modeli i investimit për qira afatshkurtër (përmes platformave si Airbnb), që nxiti kërkesën në kryeqytet, po e humb tërheqjen. Rritja e shpejtë e ofertës së këtyre pronave ka ulur çmimet e qirave dhe ka reduktuar yield-in (kthimin nga investimi) për investitorët e vegjël.

Analiza e Alb.Markets

Tregu imobiliar shqiptar po hyn në një fazë të pashmanishme korrektimi. Argumenti se kërkesa e huaj (e cila përbënte 25% të blerjeve në gjashtëmujorin e dytë të vitit 2025, kryesisht në bregdet) dhe investimet e huaja direkte (që arritën rekord prej 561 milionë eurosh në vitin 2025) mund të mbajnë tregun pezull, vlen vetëm për segmente të ngushta luksi në bregdet. Për pjesën më të madhe të tregut rezidencial në Tiranë dhe qytetet e tjera, baza e blerësve vendas po tkurret për shkak të demografisë negative dhe rënies së fuqisë blerëse në raport me çmimet aktuale.

Kur një rritje masive e ofertës (e konfirmuar nga shpërthimi i taksave të infrastrukturës në vitin 2026) përkon me një shtrëngim të kredisë dhe stanjacion të çmimeve, rezultati historik në tregjet financiare është i qartë: korrektim i çmimeve ose një periudhë e gjatë rënieje të likuiditetit, ku pronat do të mbeten të pashitura për periudha shumë më të gjata.